일반사항
1. 부동산관련 멘토 찾기.
2. 부동산구입시 확인서류
- 등기부등본(가압류'가처분가등기' 예고등기된 물건 배제, 권리분석철저, 토지와건물의 등기부등본소유자등 확인)
/ 건축물관리대장 / 토지대장 / 지적도 / 토지이용계획확인서
3. 단위변환(1평=3.3058㎡ / 1㎡=0.3025평)
4. 소유권이전등기 - 법무사에게 위임(3억원-30~50만원정도)
5. 부동산관련사이트
- 온나라부동산(www.onnara.go.kr) / 부동산테크(www.ret.co.kr) / 부동산114(www.r114.co.kr)
/ 전자정부홈페이지(www.egov.go.kr) / 대법원인터넷등기소(registry.scourt.go.kr)
- 개별공시지가를 볼때는 현시세의 70%정도고, 비도시지역은 시세보다 낮게 평가되어 있다.
토지
1. 땅투자의 조건
- 밑져도 본전은 되는 땅을 사라(개발을 할 수 있는 땅, 집을 짓고 살수 있는 땅)
- 반드시 도로를 끼고 있는 땅을 사라 / 도로와 넓게 접하고 있는 땅을 사라 / 2차선 대로변에 있는 관리지역 땅을 사라
- 마음에 드는 땅을 살 기회는 한번밖에 오지 않는다.
- 고속도로IC인근 땅을 골라라.
- 저평가된 땅을 콕 찍어주는 국토종합개발계획, 수도권정비계획, 시군종합계획되는 곳을 확인투자.
- 건축과나 도시개발과등을 찾아가 규제사항을 직접 확인.
- 확인해야할 서류(토지이용계획확인서, 토지대장, 임야대장, 건축물대장, 지적도, 임야도, 등기부등본)
- 녹지지역(자연녹지, 생산녹지, 보전녹지)중에 자연녹지만을 선택할것.
- 보전관리지역은 선택하지말것 - 토지의 보전상태(조선소나무, 보호수종, 입목상태등)가 양호하면 개발이 어렵다.
- 농업진흥지역,농업보호구역에 속하지 않는 농지(논'답, 밭'전, 과수원'과수원)에 투자를 해야 성공가능성이 높다.
- 농지는 도시민이 302평까지만 취득이 가능하다. / 1헥타르(3,023평)이상의 농지에 대해 임대를 전제로 소유가
가능해진다.
- 농지(답,전,과수원)를 계약한 뒤에 농지취득자격증명서신청서와 농업경영계획서를 작성 해당관청에 신고해야한다.
- 보전산지는 개발가치가 낮다.
- 지표상태확인(돌,바위,암반여부, 되메운땅인지,습지) / 비온뒤 토지의 상태확인 / 계절별,시간대별,상황별로 확인하라.
- 아름다운경관에 현혹되지 말고 해당관청에 문의 하거나 전문가와 함께 상황을 꼼꼼히 분석할것.
- 상수원수질보전특별대책지역, 수변구역,상수원보호구역(펜션등의 건축은 불가능하다)-오폐수정화시설비용이 만만치 않다.
- 성토와 옹벽은 토지의 가치하락요인.
- 주변혐오시설확인(축사,양계장, 고압선철탑, 화장장, 폐기물소각장, 정신병원, 원자력발전소, 장애인학교등)
- 주변지역사건확인(종합일간지, 지역신문을 검색해 예정사항이나 논란사항의 진위여부확인, 거리에 붙어 있는 홍보물확인)
- 자연의 기치는 곧 돈이다.(폭포, 정원등)
- 묘지가 있는지 확인.
- 전기가설비, 상수도가설비의 추가비용생각, 전기나 상수도가 설치되어 있는곳을 택해라. / 기본적인 생존수단확인
- 주변지역의 교육시설, 의료시설, 생활편의 시설과의 거리도 확인해라.
- 정보를 모으로 발품을 팔아야 좋은 땅을 만난다. / 충성스런 정보원을 확보하라. (물질공세, 법정수수료에 얽매이지 않고
돈을 많이 줌)
- 토지의 매입과 매도 타이밍이 중요.
- 무리한 대출을 통한 투자는 위험하다.
- 공동투자도 고려 할 만하다.(여러사함이 함께 투자비율대로 지분등기를 하는 방식-공동등기를 해놓으면 등기자 모두 동의
해야만 매각이 가능하다, 가장 확실한 안전장치인 셈이다. / 투자자 모두 동의하지 않으면 매각할수 없다는 내용을
서면으로 작성, 또 땅값이 상승해 몇 억원 이상이 되면 무조건 매각한다는 내용의 문구도 합리적이다.)
- 기획부동산을 주의하라. /
- 세금(5.8%정도)을 살펴 수익성을 따져라(매입시 취득세2%, 등록세3%, 농어촌특별세-취득세의10%, 교육세-
등록세의20%)
- 지방보다는 수도권땅이 더 많이 상승한다.(투자용이라면 무엇보다도 개발가치가 보장되거나 적어도 기대할 수 있어야한다.
전원주택단지나 휴양시설이나 수목원등을 직접 개발하려는 경우가 아니라면 투자할 만한 땅이 아니다.)
- 정서적으로는 한적하고 조용한 곳에 더 마음이 가겠지만 투자용인 이상 역동적인 발전이 기대되는 곳을 우선적으로 선택해야
한다.
- 한적한 시골보다는 도심외곽에 투자하라.
- 대규모 산업단지나 택지개발지구주변을 노려라./ 황금알 낳는 대규모 개발계획
- 토지거래허가구역, 보전산지, 개발가치가 없는땅, 보전녹지등의 토지는 구입은 금물.
- 대도시 인근의 소규모농지(전,답,과수원)가 돈 되는 땅이다. / 도심의 팽창흐름을 읽어라
- 도로건설예정지에 돈이 따라 다닌다.- 건설교통부, 해당시군청의 홈페이지에서 확인(도로계획여부)
- 도로주변에 투자하려면 나들목(인터체인지)부근을 잡아라.
- 땅값상승3단계(시세가 반영돼 땅값이 적당히 오르면 하나둘씩 매물이 나오기 시작,돈이 급했던 사람은 미련없이 땅을
내놓는다>땅값은 한동안 소강상태를 보이다가 공사가 시작되면 다시 상승>건물준공시기에 땅값상승)
- 정부의 대형개발 프로젝트를 주목하라 / 작은 민간기업의 계획에는 변수가 많다.
건물
1. 건물의 분류
- 다가구주택(건물 연면적660㎡, 약200평 이하이고 3층이하-지상1층을 주차공간으로 사용할 경우 4층 허용, 주택1개 동에
여러 가구가 함께 거주하는 형태로 각 가구마다 독립된 부엌과 화장실을 갖춘 주택을 말한다 건축법상 단독주택으로 취급
하고 있어 실제로는 건축주가 여러 가구를 소유하고있어도 법률로 한 가구로 인정받아 다양한 세제혜택을 받을 수 있다.
- 다세대주택(건물 연면적660㎡, 약200평 이하이고 4층이하인 건물에 2세대이상이 살고 있는 주택, 한건물에 독립된
주거생활, 1동당 주거 귀획수는 2세대 이상이고 주거구획당 전용면적은 20㎡(약6평)이상 세대별 구분소유 및 분양이
가능한 공동주택이다.
2. 다가구주택의 구입조건
- 내가 집을 빌린다면 살고 싶은 집을 염두에 두고 찾아 다녀라.
- 주위 교통환경이 좋은집 / 무조건 도로를 끼고 있는 집 / 주위에 생활편의 시설이 잘 갖춰진 집 / 근처에 학원 종류가
다양한 집 / 주차공간이 충분한집 / 대지지분이 많은집(건물자체는 시간이 지날수록 가격이 떨어진다) / 재개발계획이
있는집
3. 상가주택의 구입조건
- 권리금이 비싼 상가 구입(입지가 좋은 상가)
- 상가주택에서 주택면적이 크면 양도소득세가 비과세된다. / 보유기간에 따라 양도소득세가 감면된다
/ 기준시가 고시전(12월말,1월초-매년 기준시가상승이유로)에 집을 팔아라.
- 상가수익률 = ｛(월임대료×12)÷(매입가-보증금)｝×100 / 10%이상 나오는 상가 구입.
- 건물모양보다 입지를 살펴본다.
- 상권이 이미 성숙한 곳에 투자한다.
- 주택가 초입과 중심 사거리가 최고의 입지이다.
- 실평수 23㎡(약7평)이 공실률이 적다.
- 최소한 2주일은 밤낮으로 상권을 살펴라.(유동인구, 교통량, 부동산-권리금의 정도,매물확인/매물이 많으면 장사가 않되는곳)
- 상가주택의 체크리스트(오전,점심,저녁,심약별로-평일유동인구 / 주말유동인구 / 평일교통량 / 주말교통량 / 입점점포고객수)
- 중심과 중앙에서 멀어지지 마라. / 대박가게 옆을 찾아라 / 재개발재건축예정지,공장,관공서 근처가 좋다.
/ 유동인구뿐만 아니라 상주인구도 체크하라(역세권, 중심상업지역) / 쉽게 찾을 수 있는 곳이어야 한다.(교차로,횡단보도,버스
정류장,도로의접근성)
- 이런상가는 구입하지마라(상권이 죽은 상가는 아무리 싸도 사지 마라 / 대형평수가 많으 아파트 상가 절대 사지마라 /
출입구가 여러개있는 아파트 상가 절대사지마라 / 아파트 단지 안의 숨은 상가 절대사지마라)
4. 부동산체크리스트작성
- 물건명 / 소재지 / 총금액(매매가) / 전세가(보증금) / 월임대료(월수입) / 권리금 / 대출가능액 / 대지면적 / 연면적
/ 건평 / 건축년도 / 주차장
5. 아파트구입
- 구입조건(대단지, 역세권, 나홀로아파트가 여러시 모이면 대단지, 로열층 아파트를 골라라, 아파트 주민의 수준을 살펴라,
브랜드확인)
- 임대에 유리한 아파트(20평형대)
- 재건축아파트투자포인트(대지지분이 높은곳 / 땅값이 비싼 지역 / 금융비용등 총비용을 면밀히 검토하라 / 한사람의 이야기만
듣지 마라
/ 매수시점을 잡아라)
6. 경매
- 명도(경매로 낙찰받은 부동산을 현재 살고 있는 사람으로 부터 실질적으로 넘겨 받는 것을 말한다.명도과정에서 세입자가
순순히 나가지 않을 경우 많은 문제가 발생하기 때문에 권리분석을 꼼꼼하게 해야 한다.)